מה יותר כדאי – להשקיע בנדל"ן או לקנות מניות נדל"ן?
הישראלים אוהבים להשקיע בנדל”ן בשל היתרונות הברורים של השקעה יציבה וסולידית זו, המבטיחה תשואה גבוהה. מה שרבים מאתנו מתקשים להבין הוא שהשקעה בנדל”ן אינה חייבת להיות רכישה ישירה של דירה והתרוצצות סביב אחזקתה והשכרתה. למעשה, אפשר גם אחרת: ניתן להשקיע במניות של חברות נדל”ן מניב וליהנות משלל יתרונות. השאלה החשובה היא מה עדיף: לקנות מניות נדל”ן או לבצע השקעה ישירה בנכסי נדל”ן?
מניות נדל”ן מול השקעה ישירה בנדל”ן – תחרות ראש בראש
על קו הזינוק מתכוננות למרוץ שתי אופציות להשקעה בנדל”ן. לכל אחת מהן יתרונות ברורים. יריית הזינוק נשמעת והן יוצאות לדרך, ונבחנות בגזרות מגוונות:
- הטרחה וההתרוצצויות – בגזרה זו ההשקעה במניות נדל"ן מניב מנצחת ניצחון מוחץ. רכישת דירה והשכרתה בשוק החופשי כרוכה בהרבה כאב ראש: תחזוקה שוטפת, התקשרות עם שוכרים, בעיות שוטפות רבות וכן הלאה. כל זה נחסך ממי שרוכשים מניות נדל"ן. השקעה זו מתאפשרת באמצעות קרנות ריט (REIT). קרן ריט היא קרן להשקעה בנדל"ן שמעבירה למשקיעים רווחים מהשכרתו בתמורה להקלות במיסוי.
- הרווח בטווח הקצר – בגזרה זו מנצחת הרכישה הישרה של הנדל"ן, אם כי בקושי רב: בטווח הקצר התשואה מנדל"ן ישיר מעט גבוהה יותר מתשואת המניות, אולם פער זה בטל בשישים. ראשית, בשל התנודות בשוק השכירות, שנית, בשל העובדה שדמי השכירות התייצבו לאחרונה ואינם עולים ולפיכך התשואה כבר איננה גבוהה ומובטחת, ושלישית – בשל העובדה שקרנות ריט משקיעות בנכסים מסחריים ודמי השכירות שלהם עולים בהתמדה, וכל זה עוד לפני שהסתכלנו על התשואה בטווח הארוך.
- התשואה בטווח הארוך – בגזרה זו שני סוגי ההשקעות מגיעים לשוויון: בחינת של מדד הריטים ושל מדד הנכסים מראה שבטווח הארוך שניהם חופפים, כך שהתשואה של ההשקעות בטווח הארוך זהה.
- הסחירות והנזילות – מניות נדל"ן הן סחירות ונזילות, בשונה מנכסי נדל"ן ממשיים, ולפיכך בגזרה זו ברור מי מההשקעות מנצחת באופן גורף: מניות הנדל"ן.
- ההשקעה ההתחלתית – יתרון בולט מאד של השקעה בקרנות ריט גלום ביכולת של כל משקיע ליהנות מרווחי נדל"ן. בעוד שרכישת נכס נדל"ן ממשי להשקעה מתאפשרת רק למי שמצוי בידיו הון התחלתי רב, בקרן ריט כל אחד יכול להשקיע, גם אם אין בידיו סכום כסף גדול.
- הסיכון – גם בגזרה זו השקעה בקרן REIT לוקחת את כל הקופה: הסיכון מתחלק בין מספר משקיעים ואיננו שייך למשקיע אחד בלבד, ששם את כל הביצים באותו הסל.
- האפשרויות – קרנות ריט משקיעות בנדל"ן מסחרי בעיקר (חנויות, בתי עסק, משרדים וכדומה) בארץ ובחו"ל, מה שמאפשר מגוון של השקעות, בעוד רכישת נדל"ן ישיר מוגבלת יותר.
התוצאה – ניצחון להשקעה במניות נדל"ן
התוצאות שהוצגו מלמדות כי השקעה במניות נדל"ן עדיפה, משום שהתשואה זהה לרכישת נכס וגם ויש פחות כאב ראש וריצות. קופת גמל להשקעה מציעה למשקיעים מסלול נדלן מניב ועתיר יתרונות שיכול לאפשר לכם, המשקיעים, ליהנות מהיתרונות המרובים של השקעה במניות נדל"ן מניב, ולהרוויח מבלי להתרוצץ ולהסתכן יותר מדי.
